31 Ene ALQUILER VACACIONAL EN MALLORCA
El 1 de agosto de 2017, entró en vigor la Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
INSCRIPCIÓN DE INICIO DE ACTIVIDAD TURÍSTICA DE ESTANCIAS EN VIVIENDAS
El artículo 50 de la Ley 8/2012 en su apartado tercero pasa a tener la siguiente redacción:
“Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas y, por lo tanto, llevar a cabo una nueva comercialización turística, si estas declaraciones se refieren a viviendas de uso residencial que estén ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 5 o delimitadas provisionalmente de acuerdo con lo que prevé el artículo 75, ambos de esta Ley”.
Lo anterior supone que, hasta que no declaren de manera expresa las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas (zonificación), no se tramitarán nuevas Declaraciones Responsables de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) de estancias turísticas en viviendas.
QUE ES EL DRIAT
El DRIAT o Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística, es el documento mediante el cual el declarante manifiesta que en el momento de presentar el documento cumple con todos los requisitos establecidos en la normativa y que dispone de la documentación que lo acredita, comprometiéndose a mantenerla durante el tiempo de desarrollo de la actividad. En el DRIAT deben constar los datos personales del sujeto que lleva a cabo la actividad, así como los datos de la vivienda.
La presentación de la declaración responsable de inicio de actividad debe tener como efecto inmediato la inscripción en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos. Las administraciones turísticas tienen que comunicar las inscripciones a las administraciones tributarias, a los ayuntamientos y al Registro de la Propiedad.
OTROS DOCUMENTOS NECESARIOS
– Acreditación del pago de las tasas correspondientes.
– Cédula de habitabilidad
– Copia de la Escritura de Propiedad
– Plano catastral
– Modelo de plan de modernización y calidad para las estancias turísticas Requisitos Mínimos para la Inscripción de Viviendas
DONDE PRESENTAR LA DOCUMENTACIÓN
La documentación podrá presentarse en el Registro de la Consejería de Innovación Investigación y Turismo, o en cualquier oficina de Registro. Encontrará las direcciones en el siguiente enlace:
http://www.caib.es/sites/atenciociutadania/es/atencian_presencial_/
CADUCIDAD DEL PROCEDIMIENTO
Una vez iniciado el procedimiento, el mismo puede caducar si se produce la paralización del procedimiento por causas imputables al interesado durante más de tres meses, como p.e por ser requerido para aportar una documentación determinada y/o subsanar un defecto y no hacerlo en el plazo señalado y en todo caso en menos de tres meses.
El órgano competente para resolver la solicitud es la Dirección General de Turismo. La denegación de la licencia de actividad o el archivo del expediente podrá ser recurrido en reposición ante el Director General de Turismo en vía administrativa.
COMERCIALIZACIÓN DE ESTANCIAS TURISTICAS EN EDIFICIOS PLURIFAMILIARES
Desde la entrada en vigor de la Ley 6/2017 se permite la comercialización de estancias turísticas en edificios plurifamiliares siempre que se cumpla con dos requisitos (principalmente) que son:
– Zonificación, son aquellas zonas declaradas aptas para el “Alquiler Vacacional”, que serán aprobadas por el Consell salvo en el caso del municipio de Palma que serán aprobadas por el Ayuntamiento.
En lo que se aprueba la zonificación se suspende la solicitud de licencias a través del DRIAT.
A través de los PIAT (Planes de Intervención en Ámbitos Turisticos) o los PTI (Planes Territoriales Insulares) se establecerá la zonificación. Los PIAT y, si procede, los PTI pueden determinar también el límite máximo por isla de plazas turísticas en alojamientos turísticos y el límite máximo de plazas en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas turísticamente.
Los propietarios que con anterioridad al 1 de agosto de 2017 ya comercializaran estancias turísticas legalmente no se verán afectados por la zonificación ni los nuevos requisitos técnicos exigidos. No obstante, deberán notificar a la Dirección General de Policía las personas que se alojan en la vivienda.
CUANDO SE CONOCERÁ LA ZONIFICACIÓN
La Ley 6/2017 entró en vigor el día 1 de agosto de 2017 fijando un plazo de 1 año para que los organismos correspondientes aprobaran la zonificación, en el caso de que el día 1 de agosto de 2018 la zonificación no esté aprobada se podrá solicitar mediante DRIAT respecto de viviendas unifamiliares aisladas, entre medianeras y pareadas, excluyendo así las plurifamiliares que habrán de esperar al acuerdo del órgano administrativo correspondiente.
AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Una vez que se defina la zonificación las Comunidades de Propietarios podrán pronunciarse acerca de la comercialización de estancias turísticas en los edificios plurifamiliares, por lo que para poder comercializar, los estatutos de la Comunidad de Propietarios no deben prohibir este tipo de actividad, en el caso de que no lo prohíban ni lo consientan explícitamente será preciso un acuerdo por doble mayoría (votos y cuotas) en primera convocatoria, en segunda convocatoria se exigirá el voto de la mayoría de asistentes siempre que representen la mitad de las cuotas de los presentes (de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal). Este acuerdo se debe de inscribir en el Registro de la Propiedad a fin de informar a posibles nuevos adquirientes de viviendas.
Si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios impiden la comercialización turística de las viviendas, prohibiendo el uso de las viviendas con una finalidad distinta a la de vivienda p.e; será precisa una modificación de los mismos que de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal debe ser aprobada unanimidad.
“ALQUILER VACACIONAL” DE RESIDENCIA HABITUAL
En cuanto a aquellos propietarios que deseen alquilar su residencia habitual el plazo máximo al año será de sesenta días (se entiende para residentes en España y convenientemente empadronados en la vivienda objeto de “arriendo vacacional”).
Excepcionalmente, en esta modalidad se permite la convivencia de las personas residentes en la vivienda con las personas usuarias, siempre que este hecho se indique claramente en toda la publicidad del alquiler turístico y el número total de personas no supere el número de plazas de la cédula de habitabilidad o título de habitabilidad análogo de la vivienda.
COMO PUBLICITAR MI OFERTA DE ALQUILER TURÍSTICO DE FORMA SEGURA
Con la autorización para ejercer la actividad se obtendrá un número de registro que resultará imprescindible para comercializar el alquiler turístico de forma segura a través de las diferentes plataformas de alquiler turístico.
Por lo que se refiere a la incorporación del número de inscripción turística a la publicidad de comercializaciones turísticas en viviendas y en tanto no se disponga de este número, se admitirá la incorporación del número de registro de entrada otorgado cuando se presentó el DRIAT en un registro público.
CONSIDERACIÓN DE EMPRESA COMERCIALIZADORA DE SERVICIOS DE ALQUILER VACACIONAL DE VIVIENDA
Será considerada empresa comercializadora toda aquella persona física o jurídica que comercialice con una vivienda residencial su alquiler por periodos cortos de duración con finalidad lucrativa, sin perjuicio de su uso particular. Entendiéndose que se utiliza la vivienda con ese fin cuando el alquiler de la vivienda sea por un periodo de tiempo inferior al mes y no se pueda justificar un fin distinto al turístico.
QUE REQUESITOS DEBE CUMPLIR MI VIVENDA
– La vivienda debe tener una antigüedad mínima de cinco años, debiendo justificar su uso como residencia privada durante ese periodo de tiempo (mediante declaración de obra nueva, licencia de primera ocupación, certificado municipal).
– Cédula de Habitabilidad en vigor en la que se especifique le número de plazas
– Seguro de Responsabilidad Civil que debe alcanzar los posibles daños que se ocasionen a la Comunidad, así como los daños corporales o materiales que puedan sufrir los usuarios durante su estancia
– Los servicios turísticos deben quedar garantizados, tales como; limpieza, enseres, asistencia telefónica.
– La comunidad de propietarios debe estar informada del inicio de la actividad
– En el caso de tener contratado personal, p.e de limpieza, debe cumplirse la normativa laboral, de Seguridad Social y Prevención de Riesgos Laborales.
– Certificado de Eficiencia Energética F (edificaciones anteriores a 2008) o D (edificaciones posteriores a 2008), con un periodo de adaptación a esta exigencia de tres años desde la aprobación de la Ley 6/2017. Requisito no exigible en viviendas en las que la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite.
– Contadores individuales de suministros.
– Cumplimiento de la normativa de sostenibilidad y acceso para personar con movilidad reducida.
– Tienen que disponer al menos de un cuarto de baño por cada cuatro plazas. En los casos de plazas que excedan el número de cuatro o de múltiplos de cuatro se exige un nuevo cuarto de baño.
EN QUE CASOS NO SE PODRÁ COMERCIALIZAR ESTANCIAS TURÍSTICAS
– Cuando se haya impuesto sanción firme administrativa por infracción urbanística grave o muy grave, hasta que no se haya restituido la legalidad.
– Viviendas situadas en suelo rústico protegido.
– Sometidas a régimen de protección oficial o precio tasado.
– No se admiten los contratos de habitaciones, como normal general.
DURACIÓN DE LA LICENCIA
La duración de la licencia será de cinco años prorrogables (previa comunicación a la administración pública de solicitud de prórroga, y declaración responsable de que se siguen cumpliendo los requisitos normativos) en el caso de plurifamiliares e indefinida en el resto de casos.
LIMITE DE LICENCIAS POR PROPIETARIO
Si con anterioridad al 1 de agosto de 2017 una persona física o jurídica dedicaba tres o más viviendas al alquiler vacacional no podrá presentar DRIAT respecto de otras viviendas.
OBLIGACIONES EN CASO DE “ALQUILER VACACIONAL” DE VIVIENDAS PLURIFAMILIARES
– Informar por escrito a los inquilinos sobre las normas de convivencia, adecuada utilización de los servicios y elementos comunes, dicha información deberá ser firmada por los inquilinos como prueba de su recepción. Del mismo modo se debe de informa del número de inscripción turística de la vivienda.
– Comunicar a la Dirección General de Policía la estancia de los inquilinos.
– Requerir al inquilino al abandono de la vivienda en el plazo de 24h en caso de alteración grave de la convivencia o incumplimiento grave de las normas de la comunidad.
SERVICIOS QUE DEBE GARANTIZAR EL COMERCIALIZADOR
El comercializador tiene que garantizar de forma directa o indirecta los siguientes servicios turísticos:
– Limpieza periódica de la vivienda.
– Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de éstos.
– Mantenimiento de las instalaciones.
– Servicio de atención al público en horario comercial.
– Asistencia telefónica 24h, este número y el servicio también tiene que estar a disposición de la comunidad de propietarios a fin de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir.
TRIBUTACIÓN DE “ALQUILER VACACIONAL”
A la hora de alquilar nuestra vivienda en régimen vacacional tenemos varias opciones entre las que se encuentran: alquilar con una empresa gestora, alquilar a través de plataformas, alquilar directamente sin intermediarios de ningún tipo. Dependiendo de la opción se tributará de un modo u otro.
Como no podía ser de otra manera, esta actividad, como todas las demás, está sujeta a una serie de obligaciones tributarias, entre las que se encuentran a nivel autonómico: la declaración censal de alta, la declaración de liquidación trimestral (estimación directa), ingreso a cuenta (estimación objetiva), declaración liquidación anual (estimación objetiva), resumen anual (estimación directa).
Los dos impuestos de los que debemos de preocuparnos son IVA e IRPF, que dependiendo de la opción a través de la cual alquilemos nuestra vivienda estaremos obligados a declarar de un modo u otro. También debemos tener en cuenta las deducciones a realizar tanto en la declaración de IVA como de IRPF derivadas de los gastos que nos ocasiona la actividad económica como por ejemplo % de IBI de los meses de arriendo, % de seguro de responsabilidad civil…
Para más información no dude en contactarme, no olvide que cada supuesto en concreto tiene sus peculiaridades que deben tenerse en cuenta para evitar sorpresas desagradables.
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